2024年10月12日，金华市婺城区检察院召集相关主管部门召开购房诈骗犯罪预防主题座谈会，并宣告送达检察建议书。

　　在房地产交易市场，“零首付”购房曾被不少人视为金融创新的产物，却在不法分子手中异化为诈骗工具。2023年至2024年，我院（浙江省金华市婺城区检察院）共办理6件16人“背房”交易型诈骗案件，其中2024年办理的案件数量比上一年同比增加100%。这不仅暴露出二手房交易市场的系统性风险，更考验着检察机关在新时代的履职能力，如何破解这一困局值得深思。

　　赚钱：“零首付”购房坑的是小企业老板

　　永康人刘某一直从事房产中介行业，2022年4月，一次偶然的机会，听同行说起有个“零首付”购房的无本买卖可以赚大钱。对此，刘某很是心动，立即找到朋友陈某，邀请其一起入伙。但两人名下没有企业，陈某还是“老赖”，上了征信黑名单。两人自己没法贷款，于是想到了去寻找“背房人”。

　　当地一些经营小企业又需要流动资金的老板们，便成了他们的“猎物”。他们宣称，只要签字，不仅不用出首付就能买到房，还能拿到几十万元的流动资金。

　　得知有这样的“好事”，正需要流动资金的某五金厂老板苏某决定大胆一试，并向刘某提供了自己的征信记录以及户口本。

　　2022年6月，在没有见过房子的情况下，苏某直接和房东签订了208万元的购房合同。垫资人当场将钱款打给苏某，他又第一时间将这笔钱打给了刘某。支付了首付款、中介费等65万元后，刘某让中介朱某去说服房东同意先过户，其通过抵押贷款支付尾款。

　　可事实上，房子成功过户后，刘某和陈某通过房产抵押向银行借了190万元的经营贷，远低于房款。苏某只从中拿到了3万元好处费，在还了垫资人费用之后，剩余款项被刘某与陈某瓜分。

　　为了还清尾款，他们又故技重施，再另购房产，又以此次贷款款项偿还前套房产的尾款。如此一来，拆东墙补西墙，房东的尾款也就成了几乎不可能填平的深坑。以苏某名义购买的房产，至今仍有143万元的尾款没有支付。

　　破局：穿透式审查揭开“零首付”下的犯罪本质

　　我翻开刘某合同诈骗案的卷宗，发现表面看这是数起普通的不动产交易，买卖双方签订了正规购房合同，完成了过户登记，仅剩尾款未支付。但三个异常信号引起了我的警觉：一是资金流向异常，房产抵押贷款的资金并未按照合同约定用于支付尾款，而是经不同“背房人”账户周转后进入犯罪嫌疑人刘某控制的账户，被用于偿还债务等用途；二是交易节奏反常，从签约到过户仅用72小时，远低于市场交易周期；三是行为模式高度一致，所有涉案房产均在支付首付当日立即过户，同时在过户后7日内即办理了抵押贷款（经营贷）。

　　犯罪嫌疑人、“背房人”、房东、房产中介之间到底是什么关系？我们对案件材料进行仔细审查，重点抓取资金流向和人物关系，并结合类案进行分析，发现所谓“零首付”购房诈骗，就是由犯罪嫌疑人找到名下有公司、无资产且征信良好的“背房人”，由信贷公司或民间资方垫付首付款，后以办理贷款为名，在房产中介的斡旋下，让原房东在只收到首付款的情况下办理过户。犯罪嫌疑人再利用优质房源抵押给银行，配合“背房人”良好的信用且有正在经营的公司，便能以此借贷到超过欲购买房子总价的款项，中间的差价就是“利润”。外加房屋付尾款的期限为三个月，这三个月内，买房人还可以用贷款所得的现金短期放贷获利。

　　但其中操作难度极高，在犯罪嫌疑人刘某操作的7次交易中，几乎没有能贷到超过房款的资金，在偿还首付及利息后，剩下的资金根本不足以偿还尾款，这些资金一部分用于填补之前“零首付”购房剩余的尾款，其余均被犯罪嫌疑人刘某、陈某及房产中介朱某瓜分。

　　经查，2021年10月至2022年8月，在刘某、陈某和朱某三人的运作下，共交易7套房产，涉案金额1577万元，尚有尾款400余万元未结清。

　　2023年4月7日，我院以刘某等3人涉嫌合同诈骗罪依法向法院提起公诉。11月28日，刘某等3人被法院判处有期徒刑十一年六个月至三年，各并处罚金，其中一人适用缓刑。

　　立制：检察建议构建全链条防控体系

　　据统计，2023年至2024年，我院共受理以背房代持为手段的合同诈骗案件6件16人，涉及房产33处，涉案金额3300余万元。

　　房子对于群众的意义重大，“背房贷”诈骗不仅会使原房东遭受经济损失，且后期贷款实际是通过“背房人”的个人信用及经营企业背书而获得，若后期不能按时还款，“背房人”可能被列入失信被执行人名单，不利于其后期生活与经营。

　　案件办结后，我们通过类案分析发现，此类犯罪得逞的原因有以下几点：对中介机构监管不够有力，对于该类诈骗防范宣传力度不足；商业银行信贷投放未与相关部门建立信息互通机制，存在信息壁垒；银行信贷审查流于形式，某案件中甚至出现用修图软件伪造房产证成功获批贷款的情况。

　　为此，我们通过实地走访、参与行业研讨会等方式，调查了解相关主管部门在二手房交易监管流程中的具体职能，从而通过优化行政监管效能来预防刑事犯罪。

　　针对以背房代持为手段的合同诈骗案件多发的现状，我院通过由金华市检察院转送的方式，向金华市住房和城乡建设局、金华市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局金华监管分局宣告送达了检察建议书，建议主管部门加强二手房交易监管。

　　升华：新时代法律监督的价值追求

　　2024年11月，我院陆续收到回函，三家主管部门均表示接受检察建议内容，并积极采取措施防范“背房”交易型合同诈骗犯罪发生。根据检察建议，金华市住房和城乡建设局对辖区内216家中介机构进行了检查，向建设局、公安机关移送违规、违法线索，并联合金华建校组织培训，累计完成中介从业人员培训320人。

　　我院以检察建议为抓手，主动融入社会治理，联合行业主管部门合力推动金华市区二手房交易市场进一步健康发展。自各项措施实施至今，没有再发生类似案件，成效颇显。

　　办理了这一系列案件后，我认为，现代检察履职必须实现三个维度的跨越。在理念层面，要从被动转向主动；在方法层面，要从个案办理升级为类案治理；在价值层面，要从“治已病”深化为“治未病”。这种将办案效果转化为治理效能的做法，体现了新时代法律监督的更高追求。

　　（口述人单位：浙江省金华市婺城区人民检察院）